みつぼし

不動産投資シミュレーター

購入から運用・融資・修繕・売却まで、月単位で税引前収支を試算します。

案件名

物件名・案件名保存ファイル、比較表、PDFの識別に使用します

購入

物件種別物件価格（円）購入諸費用（円）推奨値ではなく入力例。資料で確認してください借入額（円）

購入諸費用の内訳

購入諸費用を内訳で入力する

家賃・運営

月額家賃（円）その他月額収入（円）想定入居率（％）推奨値・変更できますその他収入の稼働率（％）年間家賃変動率（％）固定運営費／月（円）管理費・修繕積立金等収入連動経費（％）管理委託料など固定資産税等／年（円）保険料／年（円）

部屋別レントロールを入力する

入力すると、全戸の月額家賃合計と現在の入居率を自動反映します。空室は募集賃料を使用します。

部屋番号	間取り	月額賃料	共益費	状況	募集賃料	備考

運営費の内訳

運営費を内訳で入力する

退去・募集予定

想定入居率で見込んだ空室に加えて、特定時期に発生する追加の賃料減少と募集費用を登録します。同じ空室を入居率と予定の両方へ重複計上しないよう確認してください。

融資

返済額・残高は標準的な金融数学による試算です。初回の日割り、約定日、端数処理、保証料、金利改定ルールなどにより、金融機関の返済予定表と異なる場合があります。実際の契約条件・返済予定表をご確認ください。

金利（年％）返済期間（年）返済方式元金据置期間（月）据置中は利息のみ支払います金利変更月変更なしは0 変更後金利（年％）

複数ローンの設定

複数ローン・繰上返済を使用する

修繕・売却

所有者の修繕準備金／月（円）管理組合へ支払う修繕積立金とは別です保有期間（年）追加月数取得日（任意）入力すると暦日ベースのXIRR・XNPVを計算します売却価格の計算方法想定売却価格（円）売却費用率（％）割引率（年％）

臨時修繕

内容発生月金額（円）

根拠資料の確認状況

「利用者確認済み」は、利用者が根拠資料を確認した記録です。金融機関・税理士等の外部専門家による検証済みを意味しません。チェックは自動判定ではありません。見積書・レントロール・融資条件表などと照合した項目だけ選択してください。数値を変更した場合は再確認してください。

投資判断基準（任意）

空欄の指標は判定しません。ご自身または金融機関の基準を入力してください。

目標IRR・年率（％）最低DSCR最低CCR（％）上限LTV（％）

悲観シナリオ設定

標準条件からどれだけ悪化させるかを設定します。金利上昇幅は全ローンの当初金利・変更後金利へ加算します。

入居率低下（P）家賃変動率の追加下落（P）金利上昇（P）修繕費増加（％）売却価格下落（％）出口利回り上昇（P）

必要項目を入力してください

税引前・標準シナリオ

シミュレーション結果

融資の試算について：返済額・残高は標準的な金融数学による試算です。初回の日割り、約定日、端数処理、保証料、金利改定ルールなどにより、金融機関の返済予定表と異なる場合があります。実際の契約条件・返済予定表をご確認ください。

税務の試算について：税額・税引後CF・売却税は参考試算です。個別条件や税制改正で結果が異なります。申告額や実際の手取り額を確定するものではありません。税理士等へご確認ください。

金融機関発行の実返済予定表との照合、税理士による実案件の税務照合は未確認です。

前提条件チェック

「利用者確認済み」は利用者による確認の記録です。外部専門家の検証や、資料の正しさを保証するものではありません。計算へ反映済みの項目と、実額・根拠資料の確認が必要な項目を表示します。

今回の計算条件

入力した案件条件と、選択した機能設定を表示します。

投資経験者向け指標を確認する

最低DSCRは保有期間中の年次値です。売却代金は運営CFと赤字年数に含めません。

借換え効果の比較

借換え以外の条件を固定した機械比較です。期間延長は返済額を下げても、利息や売却時残債を増やす場合があります。

指標	借換えなし	借換えあり	差

税金・減価償却の参考試算

税制基準年2026年の参考試算です。税額・税引後CF・売却税は参考試算です。個別条件や税制改正で結果が異なります。申告額や実際の手取り額を確定するものではありません。税理士等へご確認ください。将来売却の税率は必要に応じて上書きしてください。

減価償却は定額法による簡略試算です。旧償却制度、少額資産等の特例や個別の適用要件は自動判定しません。税務の年次集計は保有開始から12か月単位であり、実際の暦年申告・法人決算期とは異なる場合があります。

税引後試算を使用所有形態建物構造築年数建物取得価額設備取得価額建物耐用年数設備耐用年数供用開始月税制基準年売却税率上書き％他の課税所得／年住民税率％法人実効税率％取得費算入諸費用売却特別控除不動産赤字の税効果を試算

追加の設備・資本的支出

2か月目以降の支出は、税務資産だけでなく上の修繕・売却欄にも同月の支出として登録してください。

売却時期別分析

税後指標は既存の税務設定による参考試算です。売却価格を直接入力した場合は、同じ価格をすべての売却時点に適用します。

現在の入力条件で分析を実行してください。

すべての売却時期を見る

確率分析（モンテカルロ）

各変数を正規分布で変動させる参考分析です。将来確率を保証するものではありません。

乱数seed試行回数入居率標準偏差pt家賃標準偏差％運営費標準偏差％金利標準偏差pt修繕標準偏差％売却条件標準偏差％

同じ入力条件・seedで結果を再現できます。seedは入力データと一緒に保存されます。

計算根拠・監査情報

指標	計算式	結果

自動感度分析を確認する

中央の「基準」が入力条件です。IRR表は入居率と売却条件、最低DSCR表は入居率と全ローン金利の変化を組み合わせて再計算します。

IRR感度

最低DSCR感度

金利感度は当初金利・変更後金利の両方へ同じ幅を加減します。実際の金利改定時期・条件は金融機関の契約内容を確認してください。

3シナリオ比較

標準条件を基準に、入居率・家賃変動・金利・修繕費・売却条件を調整しています。

シナリオの調整内容

楽観：入居率＋3ポイント、家賃変動＋0.5ポイント、変更後金利−0.5ポイント、修繕費−10％、売却価格＋5％または出口利回り−0.5ポイント
標準：入力条件をそのまま使用

シナリオ	入居率	家賃変動	金利条件	売却条件	初年度CF	最低DSCR	IRR	税引前投資利益

年次収支

期間	実効収入	予定賃料減少	退去募集費	NOI	DSCR	ICR	返済額	元金	繰上返済	借換費用	利息	修繕	運営CF	売却手残り	総CF	残債	準備金残高

ローン別返済予定を確認する

約定返済、通常元金、繰上返済、借換費用、利息、期末残高をローンごとに分けて表示します。

ローン	期間	約定返済	元金	繰上返済	借換費用	利息	期末残高

計算上の重要事項

確定的な収益や将来価格を保証するものではありません。
NOIはローン返済、修繕積立、所得税等を差し引く前の純営業収益です。
所有者の修繕準備金は修繕へ充当し、未使用分は売却時に回収する前提です。管理組合への修繕積立金は固定運営費として扱います。
所得税・住民税・法人税・譲渡所得税は含みません。

予実比較

現在の試算を計画として固定し、月ごとの実績と比較します。実収入・実運営費・実返済額は必須です。

月	メモ	入居率%	実収入	実運営費	自己資金修繕	実返済額	繰上返済	借換費用	準備金

保存・出力

保存・読込・比較・CSV入出力では、必要なデータをサーバーへ送信して検証・処理します。サーバーには永続保存せず、生成したJSON・CSVファイルはお使いの端末へダウンロードします。

保存した物件を比較

保存済みJSONを2～3件選ぶと、同じ計算仕様で標準・悲観条件を比較します。

不動産投資シミュレーター v7.1 テスト